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購買法拍屋應注意事項 |
| 房東：洪先生 發表時間：2010-01-13 |
購買法拍屋應注意事項 1.事先充分瞭解投標條件 (1)了解法院拍賣公告內容 無論自己投標或委託他人代標，均應完全知悉法院之公告內容：例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。 (2)應查看現場 投標前，宜依據投標公告內容，親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。應特別注意：了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。 2.委託代標注意事項 (1)請專業代標之業者出示不動產經紀人證書 專業代標業者，應受不動產經紀業管理條例規範，消費者委託代標時，業者如有不實廣告，消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。 (2)代標業者不得賺取差價或其他報酬 代標業者如有賺取差價或其他報酬時，消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。 (3)請代標業者提供最近3個月成交行情。 •拍賣類別• 首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地房屋合併拍賣，或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚，以免標的物之混淆而影響利用價值。 •點交與否• 若是法院負責點交，則法院有義務將其騰空後當場交給承買人，此對購屋者而言當較有保障，如不負責點交，則無論房屋遭佔用或有租賃契約存在，都是相當麻煩的一件事。 •租賃關係• 不動產遭查封前已出租給第三者，則租賃關係若屬實存在，依據民法「買賣不破租賃」之原則，購屋者需俟租約期滿方有收回權利，若該租賃關係為不定期契約，則需考量買屋後使用權之問題。 •增建違建• 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物多半為違章建築，若為點交案件也只有使用權 ，亦沒有所有權狀。因此對於違建部分，應注意其計算價金是否合理等相關問題。 •總價決標• 建物與土地合併標售在分別標價時，可將土地部分之底價做填高價金，而房屋部分僅以公告底價填寫，若拍賣公告上土地底價低於當年期公告現值，即有冲抵增值稅及墊高拍賣總價金，幫助得標勝算，可謂一舉兩得。 •優先購買權• 標購法拍屋前須先查明是否有土地共有人、地上權人、基地所有權人等優先購買權人存在，以免因其提出優先購買權之主張而白忙一場。 •風水迷信• 法拍屋常因財務問題而來，在國人普遍重視風水之情況，對購買法拍屋決定自住者，勢必先有一番認知，方不致為風水所擾。 •年久失修• 法拍屋通常經過查封、拍賣、拍定、點交等程序， 時間冗長，屋內可能因無人居住，或內部陳設裝潢年久失修，標購者於拍賣前應親至現場實地查看，多方暸解是否値得投標。 |
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