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[討論]容積→都更的關鍵

房東:小雞
發表時間:2009-10-19


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
都市更新議題愈來愈火熱,[轉載] 容積→都更的關鍵[url=http://www.eyny.com/viewthread.php?tid=3895162][轉載] 容積→都更的關鍵[/url]伊莉討論區[url=http://www.eyny.com/]伊莉討論區[/url]許多北市民眾紛紛動念相招厝邊隔壁一起來都更,但並非所有房子都能都更。建商、銀行業者表示摭摔摎摙,磁禡禚禛如果使用分區是住三,通常要精華地段公寓才有機會誤誚誌說,蓍蓁蒟蒺不然就是要容積300%以上的住三之一或是商業區土地。
另外有一些有特殊容積獎勵或早年興建容積未用完的大樓,只要更新改建完成嗼嘌嘀嘁,豪豩貌貍可以較原來建物的建坪多出三到四成以上,也比較有機會可以都更成功熒熀熁熙,熆熒熀熁而且可以獲得銀行較優渥的融貸條件,即便自辦,住戶往往也不用出半毛錢。
譬如第一銀行今年5月承辦的尚華大樓都更案,因適用921震災容積獎勵,容積率衝高到798%,原本12樓可加蓋到15樓,都更後住戶不僅可一坪換回一坪,還多出3個樓層8戶可以處份償還銀行貸款,因此銀行100%貸款,住戶不用出錢,房價即可從一坪50萬預估可跳到100萬元以上,住戶獲利達1倍。
再以中山區世和大樓為例,個案雖無申請其他獎勵,依原來法定容積、建蔽率更新,但之前的建物容積並未完全利用,更新後樓地板可由2300坪增加到3150坪,從12樓「長高」到15樓,銀行也是給予幾乎百分之百的建築融貸,最近已正式開工翻新。
中國建築經理公司總經理陳美珍表示,一般而言,都更能否成功,建物法定容積率是關鍵。使用分區住宅區住三以下的公寓,幾乎沒什麼機會,即便北市最普遍的住三,也得在房價較高的精華地段才可,基本上,住宅區必須在住三之一以上,不然就得是商業區土地(容積率從360~800%)。
主要是都市更新容積獎勵最高雖可到50%,但一般多只在20%上下,如果公寓是住三225%,都更後加上獎勵,每坪頂多只能蓋到4坪多,而這還不算建蔽限制。換句話說,如果是5樓公寓,改建之後每戶的坪數不增反減,一來很難整合成功,二來因沒有多的可以分給建商,建商也大多不會有興趣。
在精華地段的住三公寓,都更還可行的原因是,這些地段可以創造高房價,原本一坪3、40萬元的公寓,因為都更可以翻漲到100萬元,可分配的坪數雖減少了,但因房子總價仍然大幅提高,仍有獲利空間,住戶和建商都比較能接受。
除了容積率外,都更案要能吸引建商,取得銀行較優的融資條件,地段是另一關鍵。銀行業者表示,目前多數銀行基本上仍是以台北市為主,北縣則以人口密集地區如板橋、新店或是捷運行經地區才比較能獲得銀行青睞。





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  • 1 樓住戶:筱筑
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:周建志
    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:酗斲
    發表時間:2013-09-09

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